صاحبخانه حریص در فرهنگ ما نقش بسته است. (فیلیپ کوکورینوس در نقش بنوا، سمت چپ و استفان … [+] کاستلو در نقش رودولفو در La Boheme در غرفه دوروتی چندلر در 9 مه 2012. عکس لارنس کی هو/لس آنجلس تایمز از طریق گتی ایماژ)
شاید یکی از نمادین ترین تصویرهای یک صاحبخانه حریص، بنوا از La Boehme پوچینی باشد. این شخصیت در افتتاحیه نمایش به صحنه می‌آید و به دنبال دریافت اجاره‌بها است و سپس با افتخار به هنرمندان فقیری اعتراف می‌کند که می‌خواهد آنها را از بین ببرد. آنها وانمود می کنند که از بداخلاقی او عصبانی هستند، او را بیرون می کنند و از پول اجاره یک شب در شهر استفاده می کنند. تصویر مستاجران فقیر اما درستکار آنقدر قانع کننده است که یک اقتباس موسیقایی مدرن از این اپرا رانت نامیده می شود. اما آیا ارائه دهندگان مسکن واقعاً در تلاش هستند تا آخرین سنت را از ساکنان خود بگیرند؟ مطالعه‌ای در برکلی نشان می‌دهد که اغلب، ارائه‌دهندگان مسکن پول را روی میز می‌گذارند، تخفیف می‌دهند و اغلب با بازار همگام نیستند.
مطالعه با عنوان مسکن مقرون به صرفه بدون یارانه عمومی: شیوه‌های تنظیم اجاره در املاک اجاره‌ای کوچک ، نگاهی به نحوه تعیین اجاره‌های ارائه‌دهندگان مسکن و ارتباط آن اجاره‌ها با روندهای بزرگ‌تر بازار دارد. فرضیه تحقیق این است که بسیاری از صاحبان املاک کوچکتر مسکن اجاره ای را با قیمت های قابل توجهی پایین تر از بقیه بازار ارائه می دهند. این محقق 53000 مالک ملک را در سراسر کشور در 149 منطقه شهری مورد بررسی قرار داد. اپراتورهای مورد بررسی بین 1 تا 4 واحد مسکن اجاره ای دارند. این نظرسنجی نشان داد که «تقریباً نیمی از صاحبان اجاره‌های کوچک ترجیح می‌دهند اجاره‌ها را پایین‌تر از بازار تعیین کنند. این تخفیفات قابل توجه است و به طور متوسط 16 درصد کمتر از بازار است.
قبل از اینکه به نتیجه گیری و پیشنهادات محقق بپردازم، بیایید بیشتر به این موضوع نگاه کنیم که چرا این گروه خاص از ارائه دهندگان مسکن اجاره کمتری دارند. این مطالعه نشان داد که «برخی از این املاک اجاره‌ای کوچک به دلیل کیفیت پایین یا در محله‌های کم‌تقاضا کم‌هزینه هستند». این منطقی است، به خصوص اگر به هر محصول، خدمات یا چیز با ارزش دیگری در یک شهر فکر می کنید. به عنوان مثال، پارکینگ در خارج از مرکز شهر ارزان تر از آن است که درست در نزدیکی محل برگزاری رویداد مانند استادیوم باشد. این عرضه و تقاضا ساده است.
اما مهمتر از آن، این مطالعه چیزی را پیدا کرد و تایید کرد که هر کسی در اجاره یا نزدیک آن است. کسب‌وکار مسکن که «استراتژی‌های اجاره‌ای مالکان متنوع است» و «شواهدی وجود دارد که عدم آگاهی برخی مالکان از شرایط بازار به تخفیف‌ها کمک می‌کند، و همچنین تصور مالکان از درآمد مستاجرشان نیز همین‌طور است». اپراتورهای کوچک‌تر اغلب می‌توانند به جای داده‌ها به غریزه درونی تکیه کنند، اگرچه در تجربه من، حتی ارائه‌دهندگان مسکن کوچک‌تر نیز اغلب در مورد کارهایی که بقیه بازار مسکن انجام می‌دهند بسیار آگاه هستند. اما نکته آخر کاملاً حیاتی است، بنابراین مهم است که دوباره آن را نقل می‌کنم: آنچه اغلب اهمیت دارد «تصور مالکان از درآمد مستاجرشان» است.
قیمت منعکس کننده اتفاقاتی است که در بازاری رخ می دهد که در آن یک صاحب ملک و مشتری با یکدیگر مذاکره می کنند و به یک شکل یکدیگر را اندازه می کنند. ساکنان به یک ساختمان، موقعیت مکانی آن، امکانات رفاهی و حتی تعامل با صاحب ملک نگاه می کنند و تصمیم می گیرند که آیا قیمت درخواستی برای اجاره "ارزش" آن چیزی است که آنها دریافت می کنند یا خیر. در یک بازار فعال، ارائه دهندگان مسکن مجاز به انجام همین کار هستند و اعتبار، درآمد و سابقه اجاره را بررسی می کنند.
این مطالعه نشان داد که،
"بسیاری از مالکان به تلاش برای پایین نگه داشتن اجاره بها برای محدود کردن تلفات خانه های خالی و جذب و حفظ "مستاجران خوب" اشاره کردند. مالکان همچنین خاطرنشان کردند که کاهش اجاره بها هنگام آوردن یک واحد به بازار می تواند مدت خالی بودن واحد را کوتاه کند و منجر به درخواست های بیشتر برای واحد شود.
با این حال، این واقعیت توسط افرادی رد می شود که استدلال می کنند مسکن یک حق انسانی است و نباید یک کالا باشد. آنها معتقدند که تمام مسکن ها باید در اختیار دولت باشد و اداره شود . این مدافعان به دور از مذاکره، استدلال می‌کنند که وجود بازار مسکن نژادپرستانه است و این مذاکره راهی برای تبعیض علیه رنگین پوستانی است که به گفته آنها ارائه‌دهندگان مسکن نمی‌خواهند در مسکن خود زندگی کنند . ارائه دهندگان مسکن نباید انتخابی داشته باشند که چه کسی در ملک خود زندگی می کند، چه مدت در آنجا زندگی می کند، یا حتی چه چیزی باید پرداخت کند.
اما در این نظرسنجی، محقق دریافت که ارائه‌دهندگان مسکن «به ندرت معیارهایی را ذکر می‌کنند که در نظر گرفتن غیرقانونی است»، اما در عوض می‌خواهند برای اطمینان از اجاره طولانی مدت، رابطه ایجاد کنند. اخراج، عدم پرداخت، جای خالی و واحدهای خالی گران است. این مطالعه نشان داد که ارائه‌دهندگان مسکن تمام تلاش خود را می‌کنند تا اجاره‌ها را رقابتی نگه دارند تا از گردش مالی و بار مالی بر ساکنان که می‌تواند منجر به اخراج یا مجبور به جابه‌جایی ساکنان شود، جلوگیری کنند. در مجموع، نتایج به یک اقتصاد شلوغ در مسکن اشاره می کند که پس انداز قابل توجهی را برای مشتریان و اغلب اجاره های خوب و بلندمدت از مشتریان فراهم می کند.
این پاراگراف کلیدی است،
«بیشتر شهرداری‌ها احتمالاً دارای ذخایر بزرگی با کیفیت خوب مسکن اجاره‌ای پایین‌تر از بازار در املاک کوچک اجاره‌ای هستند. حمایت از اجاره‌های کوچک پایین‌تر از بازار می‌تواند وسیله‌ای برای شهرداری‌ها برای تحقق اهداف مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن باشد. با این حال، سیاست های مناسب برای حمایت از این بخش از سهام نامشخص است و احتمالاً بسته به حوزه قضایی متفاوت است. برنامه ریزان می توانند صاحبان و مستاجران اجاره های کوچک در منطقه خود را بررسی کنند تا نیازهای آنها را درک کنند و مطابق با آن پاسخ دهند.
مهم است که توجه داشته باشید که اغلب، ارائه دهندگان مسکن کوچکتر به مستاجران خود با نگهداری معوق یارانه می دهند. مسکن ارزان‌تر اغلب ارزان است زیرا مواردی مانند محوطه‌سازی، رنگ‌آمیزی یا تعمیرات به آن توجه نمی‌شود. پول پس انداز شده به عنوان پس انداز به ساکنان منتقل می شود. این یک سناریوی بدون برد را برای ارائه دهندگان مسکن ایجاد می کند که می توانند به دلیل جلوگیری از اصلاحات زیبایی شناختی بیشتر یا اجازه دادن به چیزهای دیگر در ساختمان، "زاغه نشین" نامیده شوند. هنگامی که تعمیر بزرگی مورد نیاز است، مالک گاهی مجبور به فروش است و مالک جدید باید تعمیرات و ارتقاء را انجام دهد. آنها همیشه با اجاره بالاتر پرداخت می شوند. وام های هدفمند و کم بهره برای بسیاری از این موارد می تواند به جلوگیری از نامگذاری و فروش اجباری کمک کند.
چیزی که این صاحبان املاک به آن نیاز ندارند، مقرراتی است که چک های اعتباری را محدود می کند، اجاره را به اولین فردی که ظاهر می شود مجبور می کند، آنها را مجبور به گرفتن کوپن می کند، و تخلیه بی پایان و به دلایل مشکوک را ممنوع می کند. همه این موارد ریسک را افزایش می‌دهند و افزایش ریسک به معنای قیمت‌های بالاتر برای جبران این خطرات است – اگر ارائه‌دهندگان مسکن مجاز به افزایش اجاره باشند. کنترل اجاره بیشتر بخش عمده ای از موجودی مسکن را که موضوع مطالعه است در معرض خطر قرار می دهد.
در پایان ذکر این نکته ضروری است که تمامی مسکن های اجاره ای در کشور تابع رفتار انسان در یک بازار است. مطمئناً اپراتورهای بزرگتر مقیاس بیشتری برای جذب ریسک دارند و به دلیل داشتن سرمایه گذار اغلب یک برنامه زمانبندی مشخص و خودکار برای افزایش اجاره بها دارند. اما حتی بزرگترین شرکت آپارتمان نیز در معرض عرضه و تقاضا است. اگر تقاضا کاهش یابد، مهم نیست که چقدر می‌خواهند شارژ کنند یا می‌خواهند مشتریانشان چه کسانی باشند، قیمت‌ها و الزامات آنها برای اجاره تغییر می‌کند. تولید بیشتر مسکن به این معنی است که هرکسی که به مسکن نیاز دارد از شرایط ورود کمتر و هزینه های کمتر بهره مند می شود.
در حالی که این مطالعه از نظر روش شناختی به خوبی انجام شده است، همچنین عمل گرایانه است. به‌جای یافتن راه‌هایی برای وادار کردن بازیگران در بازار به انجام برخی کارها یا جستجوی خروجی‌ها بدون توجه به نهاده‌هایی مانند ریسک و هزینه، دولت‌های محلی باید راه‌هایی را برای حفظ قیمت‌های پایین‌تر، مانند وام‌های کم بهره برای نیازهای نگهداری بزرگ‌تر، به تعویق انداختن مالیات و معافیت‌ها بیابند. و از همه مهمتر صدور لات و انبوه پروانه انواع مسکن از هر نوع در همه جا.

source

توسط bookheart

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.