پاسخ به مشکلات قیمت مسکن چیست؟ ساخت مسکن بیشتر
هنگامی که عرضه و تقاضا به معیار سیاست مسکن خوب تبدیل شد، چگونه نهادهای دولتی و خصوصی – به ویژه دولت ها – برای حمایت از حداکثر تولید ممکن تصمیم می گیرند؟ در این پست، قسمت دوم این مجموعه، می‌توانیم نگاهی بیندازیم که چگونه پتانسیل بازار را برای پاسخگویی به تقاضای مسکن حتی در میان افراد با درآمد کمتر یا متوسط به حداکثر می‌رسانیم. در اینجا چهار مکان برای شروع وجود دارد.
آنچه مهم است را اندازه گیری کنید – همانطور که اشاره کردم، تعداد زیادی از افراد موسیقی در آنجا وجود دارند که از داده های در دسترس عموم استفاده می کنند تا شهرها را متقاعد کنند که آنها با مشکل مواجه شده اند، مشکلات زیادی در مسکن دارند. در واقع آنچه آنها دارند یک بحران است. هیچ معیار کمی برای «بحران» وجود ندارد، بنابراین این سازمان‌ها از « بار هزینه » استفاده می‌کنند، که با استفاده از ریاضیات دبیرستانی تعیین می‌شود تا داده‌های درآمدی را از آنچه مردم می‌پردازند کم کنند و هر چیزی را که یک خانوار می‌پردازد بیش از 30 درصد ناخالص خود می‌خواند. درآمد ماهانه بیش از حد. این روش منجر به تعداد هذلولی از خانوارهایی می شود که بار هزینه دارند. راه حل چیست؟ ساخت تعداد غیر واقعی واحد در مدت زمان بسیار کوتاه و هزینه زیاد .
در عوض، شهرها باید با افرادی در دنیای املاک و مستغلات مشورت کنند که تقاضا برای مسکن را بر اساس رشد اقتصادی آینده، از جمله تغییرات جمعیتی و دستمزدهای آینده، پیش بینی می کنند. وقتی سرمایه‌گذار تصمیم می‌گیرد که در یک شهر چه بسازد و چه چیزی بسازد، از داده‌های نظرسنجی جامعه آمریکایی که به سرعت در حال پیر شدن است استفاده نمی‌کند. او یک مشاور باتجربه را استخدام می کند تا در مورد اینکه کجا و چه چیزی بسازد تا بازدهی ایجاد کند، مشاوره دهد. زمانی که مهم‌تر است، مردم تصمیم می‌گیرند چه نوع مسکنی بسازند. دولت هیچ بهانه ای برای استفاده نکردن از تکنیک مشابه به جز ایجاد یک هدف نفسگیر برای فشار دادن پول مالیات بیشتر برای یارانه ها ندارد.
موانع تولید را بردارید – مثال‌های زیادی وجود دارد که نشان می‌دهد چگونه قوانین در نظر گرفته شده به‌طور فزاینده‌ای باعث افزایش قیمت می‌شوند. من یکی را انتخاب می کنم. دپارتمان خدمات شهری سیاتل می خواهد پول پرداخت کنندگان نرخ را در زیرساخت های جدید پس انداز کند. بنابراین، آنها تصمیم گرفتند که در هر جایی که یک پروژه آدرسی در خیابانی بدون شبکه آب داشته باشد، حتی زمانی که آن پروژه با زیرساخت های موجود سرویس دهی شود، به شبکه های آب جدید نیاز دارند. این نیاز به این معنی بود که مسکن جدید با هزینه های شش رقمی برای ساخت یک آب اصلی اضافه می شود.
در برخی موارد، این بدان معناست که یک ساختمان آپارتمان 50 واحدی دیگر امکان پذیر نیست، اما هشت خانه شهری گران قیمت را جایگزین معقول می کند. چه کسی هزینه های اصلی آب بیهوده را پرداخت می کند؟ افراد ثروتمندتری که خانه های شهری جدید را اشغال کرده اند، اما همچنین 50 خانواری که نمی توانند آپارتمانی در آن محله پیدا کنند. اکنون این مشکل را در یک شهر چند برابر کنید و به راحتی می توانید ببینید که چگونه یک صرفه جویی در هزینه ظاهری کمبود مسکن را تشدید می کند و قیمت ها را بالا می برد. شهرها باید این مشکلات را پیدا کنند و آنها را به طور تهاجمی از بین ببرند.
ایجاد انگیزه در تولید – راه‌های کارآمدی برای تشویق سرمایه‌گذاری خصوصی در مسکن وجود دارد که هم سودآور است و هم مسکن با قیمت پایین‌تر ارائه می‌کند. یک مثال عالی معافیت های مالیاتی است که در ازای اجاره بهای کمتر اعطا می شود. شهر سیاتل برنامه ای به نام برنامه معافیت مالیاتی چندخانواری (MFTE) داشته است که هزاران آپارتمان با محدودیت اجاره را با نرخ 20 درصد ایجاد کرده است. این برنامه موفقیت آمیز بوده است زیرا با کاهش مالیات بر دارایی برای مدت طولانی، توسعه خصوصی را کم هزینه تر می کند و در ازای آن، 20 واحد از 100 واحد را برای اجاره کمتر از نرخ بازار کنار می گذارد.
این برنامه به این دلیل کار می کند که شهر بین درآمد مالیاتی از دست رفته و منفعت مسکن با قیمت پایین تر، معاوضه ایجاد می کند. برخلاف مسکن غیرانتفاعی بسیار گران قیمت، این برنامه به بخش خصوصی اجازه می‌دهد ریسک خرید زمین، ساخت مسکن و مدیریت هزینه‌های عملیاتی را بپذیرد، در حالی که شهر کسری از هزینه‌ای را که برای ساخت واحدهای مسکونی هزینه می‌کند، خرج می‌کند. بله، پروژه ها سودآور و سودآورتر از آن چیزی هستند که بدون معافیت خواهند بود. اما این کل نکته است، سود متقابل و تبادل ارزش.
ایجاد انگیزه در بهره وری – واحدهای مسکونی کوچکتر برای همه مناسب نیست، اما همه داده ها به این واقعیت اشاره می کنند که مردم وقتی می توانند در مکانی نزدیک به محل کار و حمل و نقل زندگی کنند، مایلند برای متراژ کمتر در ماه هزینه کمتری بپردازند. مطالعات بیش از یک بار نشان داده اند که مردم فضاهای کوچکتر را انتخاب می کنند زیرا قیمت آنها پایین تر است . مزایای سرمایه گذاران و توسعه دهندگان این است که با تعداد واحدهای بیشتر، یک پروژه می تواند بازده بیشتری در هر فوت مربع نسبت به واحدهای کمتر و بزرگ داشته باشد. جادو این است که واحدهای کوچکتر هزینه کمتری برای مصرف کننده دارند اما سود بیشتری تولید می کنند.
وام دهندگان بخش خصوصی باید به دنبال این فرصت ها باشند و از آنها برای سرمایه گذاری حمایت کنند. راه‌حل‌های نوآورانه‌ای که تقاضای مصرف‌کننده را برای قیمت پایین‌تر و موقعیت مکانی بهتر، امکانات رفاهی یا هم‌مکانی با حمل‌ونقل برآورده می‌کنند، باید شرایط بهتری را از وام دهندگان دریافت کنند. و دولت‌ها باید از مسیر خود کناره‌گیری کنند و به تولیدکننده و مصرف‌کننده اجازه دهند تا بدون در نظر گرفتن نوع شناسی، اندازه یا مکان مسکن، برای تبادل ارزش با یکدیگر ملاقات کنند. اولین قدم خوب پایان دادن به عمل منطقه بندی برای همیشه خواهد بود.
این مداخلات در کنار هم و اعمال، به شرکت‌های خصوصی اجازه می‌دهد تا بیشترین تقاضای مسکن را در یک شهر برآورده کنند و انگیزه ایجاد محصولی سالم و ایمن و همچنین قیمت پایین‌تر را فراهم کنند. به تلفن های همراه فکر کنید. همه، حتی بسیاری از افراد بی خانمان، یکی دارند. دلیل آن این است که شوراهای شهر محلی تولید، فروش و بهره برداری تک تک تلفن های همراه را در حوزه قضایی خود مدیریت نمی کنند. این باعث شده است که تلفن های همراه – محصولی بسیار گران قیمت – تقریباً برای همه قابل دسترسی باشد. راه ایجاد مسکن بیشتر نه با یارانه بیشتر بلکه کاهش موانع و ارائه هرچه بیشتر مشوق هاست.

source

توسط bookheart

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.